Rénovation en location : ce que le propriétaire peut faire sans l’accord du locataire (et ce qu’il ne peut pas)

Un bailleur qui veut isoler sa façade ou remplacer une chaudière se heurte souvent à la même objection : le logement est occupé. Beaucoup renoncent, persuadés qu’un locataire installé dispose d’un droit de veto. La loi du 6 juillet 1989 dit exactement l’inverse, et elle range ces chantiers en quatre catégories précises.

Le locataire doit laisser exécuter quatre catégories de travaux

Le texte est l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, modifié le 15 juin 2025. Il oblige le locataire à permettre l’accès au logement pour les travaux d’amélioration des parties communes ou privatives, les travaux nécessaires au maintien en état, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et ceux qui rendent le logement décent.

Une isolation, un changement de menuiseries ou l’installation d’une pompe à chaleur entrent dans ce champ. Le locataire ne peut pas s’y opposer, mais il conserve des droits que le bailleur oublie fréquemment.

La notification écrite conditionne tout le reste

Avant l’ouverture du chantier, le bailleur doit remettre une notification de travaux précisant leur nature et leurs modalités d’exécution, en main propre ou par lettre recommandée. Sans ce document, l’accès peut être légitimement refusé.

Deux limites encadrent ensuite le chantier. Aucun travail ne peut être réalisé les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Et si les réparations durent plus de quarante jours, l’article 1724 du Code civil impose une réduction de loyer proportionnelle à la durée et à la partie du logement rendue indisponible.

Ce qui reste hors de portée du bailleur

Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans accord préalable, même muni d’un double des clés. Il ne peut pas non plus imposer des travaux d’embellissement sans lien avec l’entretien ou la performance énergétique. La réfection d’une cuisine ou le remplacement d’un revêtement en bon état relèvent d’un accord amiable, généralement adossé à une contrepartie négociée sur le loyer.

Si le chantier rend le logement inhabitable pour le locataire et sa famille, celui-ci peut demander en justice la résiliation du bail. Le juge peut également interdire ou interrompre des travaux abusifs, vexatoires ou non conformes à la notification remise. Aucun congé pour travaux n’existe par ailleurs dans la loi de 1989.

Le calendrier de la décence énergétique resserre l’étau

Depuis le 1er janvier 2025, un logement doit atteindre la classe F pour être mis en location ; le seuil passe à E en 2028, puis à D en 2034. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022. Attendre le départ du locataire devient, pour beaucoup de bailleurs, une stratégie coûteuse. Un audit énergétique permet d’évaluer le coût du saut de classe avant l’échéance.